Hvad er bopælspligt?

Bopælspligt er en ejers pligt til at sikre, at en helårsbolig er beboet — som udgangspunkt mindst 180 dage om året. Reglerne er forankret i Boligreguleringsloven og administreres af den enkelte kommune, hvilket betyder, at praksis og håndhævelse varierer markant på tværs af landet. For dig som ejendomsinvestor eller professionel udlejer er det afgørende at kende reglerne: bopælspligten gælder kun boligdelen af en ejendom, og den er fuldt ud opfyldt, så snart en lejer med folkeregisteradresse bebor lejemålet. Det er standardsituationen i professionel udlejning — men der er vigtige nuancer, du bør kende, inden du køber, sælger eller omstrukturerer din portefølje.

Indhold

Forstå reglerne: hvem, hvad og hvor?

Bopælspligt indebærer, at man som ejer af en bolig, der er tiltænkt helårsbolig, har pligt til at sørge for, at boligen anvendes til beboelse. Det fremgår af retspraksis, at lejemålet skal være beboet mindst 180 dage om året.

Kilde: Lejeloven

Pligten er knyttet til ejendommen — ikke til ejeren personligt. Det betyder, at kravet er opfyldt, så snart der er én person med folkeregisteradresse på adressen, uanset om det er ejeren selv eller en lejer.

Formålet med reglerne er tredelt: at forhindre boligspekulation, modvirke affolkning i udkantområder og sikre, at byernes boligmasse udnyttes effektivt frem for at stå tom som reelle fritidshuse i helårszonen.

Bopælspligt for erhvervsejendomme og investorer

Dette er det centrale afsnit for dig som professionel ejendomsaktør — og det område, hvor de fleste misforståelser opstår.

Rene erhvervsejendomme er ikke omfattet

Bopælspligten gælder udelukkende for boliger, der er registreret til helårsbeboelse i BBR. Kontorlokaler, lagerejendomme og andre rene erhvervslejemål er pr. definition ikke underlagt bopælspligt.

Blandede ejendomme kræver opmærksomhed

Ejer du en ejendom med både boliglejemål og erhvervslejemål — fx butikslokaler i stueetagen og lejligheder på de øvrige etager — gælder bopælspligten udelukkende for boligdelen. Erhvervslejemålene er ikke berørt. Det er BBR-registreringen for de enkelte enheder, der er afgørende.

Professionel udlejning opfylder pligten automatisk

Udlejer du dine boliglejemål til lejere, der melder folkeregisteradresse på adressen — som er standardsituationen i enhver professionel lejekontrakt — er bopælspligten opfyldt. Du behøver ikke selv at bo i ejendommen eller overvåge lejernes faktiske tilstedeværelse.

Tomgang mellem lejere er et kritisk punkt

Står et boliglejemål tomt i mere end seks uger — eksempelvis i perioden mellem to lejere — skal du som udlejer anmelde det til kommunen. Det er en pligt, der gælder uanset årsagen til tomgangen. Har du en lejeaftale indgået med indflytning mere end seks uger frem, bør du dokumentere dette over for kommunen.

Investor-tjekliste ved køb af ejendom med boliglejemål

• Tjek BBR-registreringen for hver enkelt enhed — skelne erhverv fra bolig

• Afklar, om der er aktuelle lejekontrakter med folkeregistertilmeldte lejere

• Undersøg kommunens lokale praksis for håndhævelse

• Vær opmærksom på tomgangsperioder og anmeldelsespligten

Kommunale forskelle

Det er kommunalbestyrelsen, der fastlægger og håndhæver reglerne for bopælspligt inden for kommunegrænsen. Det betyder, at praksis varierer — og at du altid bør tjekke de specifikke regler i den kommune, hvor ejendommen ligger.

Kommune	Bopælspligt	Flexboligordning	Information
København	Ja — håndhæves aktivt	Begrænset	kk.dk
Aarhus	Ja	Begrænset	aarhus.dk
Odense	Ja	Delvis	odense.dk
Aalborg	Ja	Delvis	aalborg.dk
Bornholm	Ja — særlige regler	Aktiv brug	brk.dk
Lolland	Ja	Aktiv brug	lolland.dk
Langeland	Ja	Aktiv brug	langeland.dk

Kommuner i Region Hovedstaden som Brøndby, Rødovre, Farum og Lyngby (med undtagelse af Bornholm) samt Greve, Køge, Lejre, Roskilde, Solrød og Stevns betragtes juridisk som én kommune i relation til bopælspligtsreglerne. Det betyder, at du ikke kan råde over to boliger i dette område uden at overtræde reglerne.

Undtagelserne: flexbolig, salg og nybyggeri

Flexbolig er en kommunal tilladelse, der giver en helårsbolig ret til at blive anvendt som fritidsbolig uden bopælspligt. Siden 2015 følger flexbolig-tilladelsen boligen og ikke ejeren — har en bolig først fået status som flexbolig, bevarer den denne status ved salg. Ordningen bruges primært i landkommuner med overskud af svært-sælgelige boliger og er ikke tilgængelig i alle kommuner (Kilde:Bolius).

Bolig til salg er midlertidigt undtaget. Har du sat en bolig til salg og fraflyttet den, suspenderes bopælspligten i salgsperioden. Du kan altså fraflytte og flytte ind i en ny bolig, uden at overtræde reglerne — så længe ejendommen er aktivt annonceret til salg.

Nybyggeri er undtaget frem til første salg. Kommunalbestyrelsen vedtager ofte, at nyopførte boliger ikke er underlagt bopælspligt, indtil første ejer videresælger. Det gør dem attraktive som pendlerboliger eller som sekundær bolig for eksempelvis udenlandsdanskere.

Udlandsophold: Rejser du til udlandet i mindre end seks måneder, kan du fortsat beholde din danske folkeregisteradresse, forudsat at du ikke låner eller lejer boligen ud. Overstiger opholdet seks måneder, skal du afmeldes folkeregistret (Kilde: Bolius).

Dispensation fra bopælspligt

I særlige tilfælde kan du søge om midlertidig dispensation fra bopælspligten. Typiske situationer er sygdom eller indlæggelse, udstationering i forbindelse med arbejde, militærtjeneste eller udsendelse for en hjælpeorganisation samt særlige familieforhold.

Processen trin for trin:

1. Kontakt kommunens tekniske forvaltning — typisk Plan & Byg eller en tilsvarende afdeling. Find den rette afdeling på din kommunes hjemmeside.
2. Udarbejd en skriftlig ansøgning med en præcis begrundelse for, hvorfor bopælspligten ikke kan overholdes i perioden.
3. Vedlæg dokumentation — fx lægeerklæring ved sygdom, ansættelseskontrakt ved udstationering eller indkaldelsesordre ved militærtjeneste.
4. Angiv en forventet periode — dispensationen gives typisk for en afgrænset tidshorisont og kan forlænges ved behov.
5. Afvent kommunens afgørelse — sagsbehandlingstiden varierer, men regn typisk med 2–6 uger.

Kommunen kan i afgørelsen stille krav om løbende dokumentation for, at situationen fortsat begrunder dispensationen.

Kontrol og konsekvenser

Kommunerne fører løbende tilsyn ved at samkøre ejendomsdata fra BBR og tinglysning med folkeregisteradresser. Stemmer registrene ikke overens — dvs. at der ingen tilmeldte er i en helårsbolig — vil ejeren typisk modtage en henvendelse med krav om dokumentation.

Forløbet ved overtrædelse:

Kommunen kontakter ejeren og anmoder om en redegørelse. Kan ejeren ikke dokumentere, at bopælspligten er opfyldt, udstedes et påbud om at finde en lejer eller selv flytte ind — med en given tidsfrist. Ignoreres påbuddet, kan kommunen i yderste konsekvens anvise en lejer til boligen. Det sker relativt sjældent i praksis, men beføjelsen eksisterer og kan benyttes i kommuner med aktiv boligmangel.

Husk: Hvis din helårsbolig ikke bliver beboet og du ikke har sat den til salg, skal du senest 6 uger efter at den er blevet ledig anmelde det til kommunen. Lejeloven

Stensdal og bopælspligt

Hos Stensdal udlejer vi udelukkende erhvervslejemål — kontorer, lagere og øvrige kommercielle lokaler — som pr. definition ikke er underlagt bopælspligt. Vi arbejder dog løbende med ejendomsudvikling og porteføljeoptimering, og i den sammenhæng er kendskab til bopælspligtens grænseflader mod blandet anvendelse en naturlig del af vores due diligence ved ejendomserhvervelser.

Se vores erhvervslejemål eller læs om vores ejendomme og portefølje.

Ofte stillede spørgsmål om bopælspligt

Gælder bopælspligt for sommerhuse?

Nej. Sommerhuse er kategoriseret som fritidsboliger og er ikke underlagt bopælspligt — tværtimod har de en “negativ bopælspligt”, der som udgangspunkt forbyder helårsbeboelse.

Kan jeg opfylde bopælspligten med Airbnb-udlejning?

Nej. Korttidsudlejning via Airbnb og lignende platforme tæller ikke, fordi gæsterne ikke melder folkeregisteradresse på adressen. Bopælspligten kræver en fast lejer med reel tilmelding.

Hvad sker der, hvis jeg arver en bolig med bopælspligt?

Der er typisk en tidsfrist på 6 måneder til at beslutte, om du vil sælge, selv flytte ind eller finde en lejer. Kontakt kommunen ved arv for at afklare den konkrete frist og procedure.

Hvordan tjekker jeg, om der er bopælspligt på en specifik ejendom?

Tjek BBR-meddelelsen for ejendommen via bbr.dk og kontakt herefter kommunen for at få bekræftet, om og i hvilken form bopælspligten gælder for netop den adresse.

Kan jeg have folkeregisteradresse to steder?

Nej. Man kan kun have én officiel folkeregisteradresse i Danmark — og det er den adresse, der er afgørende for, om bopælspligten er opfyldt.

Katrine Ildal Nielsen

Katrine er Head of Property & Asset Management hos Stensdal med over 15 års erfaring fra bl.a. institutionel ejendomsinvestering og internationale ejendomsselskaber. Hun bringer et strategisk og operationelt helhedsblik til emner om udlejning, drift og porteføljeudvikling.

Læs mere om Katrine