Hvad er depositum?

Depositum er udlejers økonomiske sikkerhed mod lejers misligholdelse: et beløb, der indbetales ved kontraktindgåelse og tilbagebetales ved fraflytning, når reetableringsforpligtelsen er gjort op. Det er et centralt element i enhver lejekontrakt, men reglerne er markant forskellige afhængigt af, om der er tale om en privat bolig eller et erhvervslejemål. I erhvervslejemål er der bred aftalefrihed, og depositummet kan både afvige i størrelse og erstattes af alternativer som bankgaranti.

Indhold

Depositum, forudbetalt leje og indflytningspris: Få styr på begreberne

De to begreber forveksles ofte, men har hvert sit formål:

Depositum er sikkerhed for reetablering og eventuelle skader ved fraflytning. Beløbet er bundet i lejeperioden og kan kun anvendes til at dække dokumenterede krav ved lejeforholdets ophør.

Forudbetalt leje er sikkerhed for huslejebetalingen i en eventuel opsigelsesperiode. Det er ikke et depositum, det er forudbetalt leje, der modregnes i de sidste måneders husleje.

I en privat boliglejekontrakts maksimale ramme ser regnestykket ved indflytning typisk sådan ud:

Post	Måneder
1. måneds leje	1 mdr.
Forudbetalt leje (maks.)	6 mdr.
Depositum (maks.)	6 mdr.
Samlet indflytningspris	7 mdr.

I erhvervslejemål er rammerne som nævnt anderledes.

Regler for depositum i private lejeboliger

For private boliger sætter Lejelovens §34 en klar grænse: udlejer må maksimalt opkræve tre måneders husleje i depositum (eksklusiv forbrug). Samme loft gælder for forudbetalt leje.

Reguleres huslejen i lejeperioden, kan udlejer kræve depositummet reguleret tilsvarende. Depositummet bør i princippet stå på en særskilt konto adskilt fra udlejers øvrige midler, men dette håndhæves sjældent i praksis.

Depositum i erhvervslejemål: De særlige regler

Her er spillereglerne fundamentalt anderledes. Erhvervslejeloven opstiller stort set ikke nogen regler omkring depositum og udgangspunktet er fuld aftalefrihed for lejer og udlejer. Det betyder, at størrelse, form og vilkår aftales frit mellem parterne i kontrakten.

Kilde: Selskabsadvokaterne

I praksis betyder det:

Størrelse: Tre måneder er ikke et loft. Det er blot et udgangspunkt i forhandlingen. Typisk aftales 6 måneders leje i depositum for et erhvervslejemål, og er udlejer meget usikker på lejerens økonomiske situation, kan der aftales et depositum svarende til flere måneder.

Kilde: Dinero

Moms: Er lejemålet momsregistreret, bør der også beregnes moms af depositummet.

Bankgaranti: Et meget anvendt alternativ til kontant depositum i erhverv. Her stiller lejerens bank en garanti over for udlejer, typisk en anfordringsgaranti, som udlejer kan trække på uden forudgående dom, blot ved at fremsende et krav. Det frigør likviditet for lejer og giver udlejer en sikkerhed, der er uafhængig af lejerens økonomi.

Sammenligning: bolig vs. erhverv

	Boliglejemål	Erhvervslejemål
Maksimalt depositum	3 mdr. husleje	Ingen grænse — aftales frit
Lovregulering	Lejeloven § 34	Bred aftalefrihed
Bankgaranti som alternativ	Sjældent	Meget almindeligt
Momspligt	Nej	Ja, hvis momsregistreret lejemål
Regulering ved huslejestigning	Ja	Aftales i kontrakten

Tilbagebetaling og fraflytning

Der er ingen lovfastsat tilbagebetalingsfrist, men retspraksis tilsiger at det skal ske “uden unødig forsinkelse”, typisk 4–6 uger efter fraflytning og endelig opgørelse.

Udlejer kan modregne i depositummet for dokumenterede krav: skader der overstiger almindeligt slid, manglende huslejebetaling og reetablering aftalt i kontrakten. For private boliger skelnes der i dag mellem normalistandsættelse og fuld reetablering. Regler der har været under løbende udvikling siden 2015.

For erhvervslejemål aftales reetableringskravene individuelt i kontrakten. Her er det særligt vigtigt at have en detaljeret indflytningsrapport med billeddokumentation, da den er afgørende i eventuelle tvister om, hvad der er lejerens ansvar, og hvad der er normalt slid.

Er udgifterne ved fraflytning større end depositummet, kan udlejer fremsætte et restkrav over for lejer.

Alternativer til kontant depositum

Kontant depositum er ikke den eneste løsning, særligt i erhverv er alternativer udbredte:

	Kontant depositum	Bankgaranti	Depositumsgaranti/ forsikring
Likviditetspåvirkning for lejer	Høj	Lav–middel	Lav
Omkostning for lejer	Ingen (opsparing)	Etableringsgebyr + løbende provision	Løbende præmie
Sikkerhed for udlejer	Høj	Høj	Middel
Typisk anvendelse	Bolig og erhverv	Primært erhverv	Primært bolig

Bankgaranti er som nævnt særligt udbredt i erhverv. En anfordringsgaranti giver udlejer ret til straks at trække på garantien ved misligholdelse — uden at skulle bevise kravet over for banken først. Det er en stærk sikkerhed.

Depositumsgaranti (forsikringsbaseret) bruges primært i boliglejemål og giver lejer mulighed for at undgå at binde et stort kontantbeløb. Udlejer modtager i stedet en garanti fra et forsikringsselskab.

Personlig kaution forekommer i begge lejemålstyper, særligt når lejer er et nystiftet selskab uden kredithistorik. Her hæfter en fysisk person (typisk en direktør eller ejer) personligt for lejerens forpligtelser.

Stensdal og depositum

Hos Stensdal håndterer vi depositum og sikkerhedsstillelse som en naturlig del af den kommercielle dialog med vores erhvervslejere. Vi arbejder med både kontant depositum og bankgaranti afhængigt af lejerens situation og lejemålets karakter — og vi prioriterer klare, gennemsigtige aftalevilkår, så der ikke opstår tvivl ved fraflytning.

Se vores erhvervslejemål eller læs mere om vores ejendomme.

Ofte stillede spørgsmål

Må udlejer bruge af depositummet i lejeperioden?

Som udgangspunkt nej. Depositummet er bundet til lejeforholdets ophør og må kun anvendes til at dække dokumenterede krav ved fraflytning, ikke til løbende udgifter i lejeperioden.

Kan jeg “bo mit depositum op”?

Nej. Depositummet er formålsbestemt sikkerhed for istandsættelse og misligholdelse og det kan ikke modregnes i huslejen. Det forveksles ofte med forudbetalt leje, som netop modregnes i de sidste måneders husleje.

Hvad sker der med depositummet ved ejerskifte?

Den nye ejer overtager forpligtelsen til at tilbagebetale depositummet. Som lejer har du samme rettigheder over for den nye udlejer som over for den tidligere.

Hvad sker der, hvis udgifterne overstiger depositummet?

Udlejer kan fremsætte et restkrav over for lejer for det overskydende beløb. Er lejer uenig, kan tvisten afgøres ved Huslejenævnet (bolig) eller Boligretten (erhverv og bolig).

Louis Garder

Louis er Asset Manager hos Stensdal med speciale i erhvervsudlejning og lejeforhandling. Med 5 års erfaring som strategisk lejerepræsentant kender han markedet fra begge sider og ved præcis, hvad virksomheder kigger efter, når de leder efter nye lokaler.

Læs mere om Louis