7 gode råd fra en Asset Manager, når du skal finde erhvervslokaler i et svingende marked

Når renten svinger, geopolitiske spændinger påvirker forsyningskæder, og hybridarbejde forskyder behovet for kvadratmeter, bliver valget af erhvervslokaler mere end et spørgsmål om pris pr. m². Det bliver en strategisk beslutning, der påvirker alt fra medarbejdertilfredshed til virksomhedens økonomiske råderum de næste tre til fem år.

Katrine Ildal Nielsen, Head of Property & Asset Management i Stensdal deler i denne guide hendes gode råd til virksomheder, der står over for et lejemålsskifte i et marked, der kræver velovervejethed.

1. Tænk i totalomkostning – ikke kun husleje

Huslejen er kun en del af regnestykket. Driftsomkostninger, energiforbrug, transport til og fra arbejde for medarbejderne, og indretningsomkostninger bør indgå i den samlede vurdering. Et billigt lejemål med høje driftsudgifter og dårlig beliggenhed i forhold til medarbejdernes bopæl kan hurtigt blive det dyreste valg.

Et konkret eksempel: En virksomhed, der flytter fra centrum af København til Storkøbenhavn eller omegnskommunerne, kan opnå markant lavere leje. Hvis lokalerne samtidig er energioptimerede og ligger tæt på offentlig transport, kan totalbesparelsen være endnu større.

2. Prioritér fleksibilitet i kontrakten

I et usikkert marked er fleksibilitet guld værd. Forhandl muligheder for opsigelse, udvidelse eller reduktion af arealet direkte ind i lejekontrakten. En god udlejer forstår, at virksomheders behov ændrer sig, og tilbyder kontraktmodeller, der kan tilpasses.

Spørg specifikt ind til: Kan vi skalere op med ekstra etager eller moduler, hvis vi vokser? Kan vi afstå en del af arealet, hvis markedet går ned? Og hvad koster det?

3. Undersøg udlejers track record

En udlejers økonomiske stabilitet og historik er vigtigere end nogensinde, når markedet svinger. En finansielt presset udlejer kan betyde nedprioriteret vedligeholdelse, manglende investeringer i ejendommen og i værste fald tvangsauktion. Søg efter en udlejer med solid økonomi, dokumenteret langsigtet ejerskab og gode lejerrelationer.

Se Stensdals seneste årsrapport her:

4. Vælg beliggenhed efter medarbejderne – ikke efter postnummeret

Prestige-adressen i Indre By er ikke længere pr. default det rigtige valg. Med hybridarbejde og skiftende pendlingsmønstre handler beliggenhed i dag mere om tilgængelighed for medarbejderne end om et bestemt postnummer. Kortlæg, hvor jeres medarbejdere bor, og vælg lokaler, der minimerer den gennemsnitlige transporttid.

Områder langs Hovedstadens Letbane og Ring 3-korridoren tilbyder f.eks. hurtig adgang fra både Amager, Vestegnen og Nordsjælland – ofte med kortere rejsetid end til Indre By. En analyse fra Lederne viser, at de fem kommuner med den største procentvise vækst i beskæftigelsen fra 4. kvartal 2023 til 4. kvartal 2025 alle er hovedstadskommuner: Glostrup, Herlev, Albertslund, Brøndby og Høje-Taastrup. Som virksomhed er det værd at kigge mod områder, hvor der er en positiv udvikling. (Kilde: Lederne, 2026)  

5. Sæt energi og bæredygtighed på tjeklisten

Energiomkostninger er steget markant og bliver et stadigt vigtigere parameter i det samlede regnestykke. Derudover stiller både medarbejdere, kunder og investorer større krav til virksomheders bæredygtighedsprofil. Spørg ind til ejendommens energimærke, varmekilde, lysstyring og bygningsautomatik, solceller og grønne certificeringer.

6. Tænk udover kvadratmeterne

De bedste lejemålsbeslutninger handler ikke kun om, hvad der er inden for døren. Fællesarealer, frokostforhold, parkering, breakout-zones, trænings- og badfaciliteter, terrasser og udearealer, samt nærområdets tilbud (restauranter, fitness, dagligvarebutikker) er alt sammen med til at påvirke medarbejderoplevelsen og det sociale lag blandt medarbejderne markant. I en tid, hvor kontoret stadig konkurrerer med hjemmekontoret, så skal man virkelig tænke over helheden og de mange kriterier, så det ikke handler om m², men om arbejdspladser. 

7. Brug en rådgiver – eller i det mindste en kritisk ven

Det kan være fristende at gå direkte til udlejer og forhandle selv, men et svingende marked har nuancer, som kræver markedskendskab. En erhvervsmægler eller en erfaren rådgiver kan hjælpe jer med at benchmarke lejeniveauer, spotte skjulte omkostninger og forhandle vilkår, I ikke selv havde tænkt på. Alternativt: Find en udlejer, hvor kemien og dialogen er god, og hvor udlejer fungerer som sparringspartner snarere end blot en udbyder af m².