7 gode råd fra en Asset Manager, når du skal nye finde erhvervslokaler

Arbejdslivet har ændret sig markant de seneste år. Medarbejderne stiller større krav til fleksibilitet, virksomheder konkurrerer om de bedste talenter, og stigende fokus på trivsel, bæredygtighed og totaløkonomi betyder, at valget af erhvervslokaler aldrig har været vigtigere. 

Kontoret er ikke længere blot et sted, hvor medarbejderne møder ind. Det er blevet et strategisk værktøj til at styrke virksomhedskulturen, tiltrække nye medarbejdere og skabe de bedste rammer for vækst. 

Samtidig befinder markedet sig i en tid med store forandringer. Renter, geopolitisk usikkerhed, nye arbejdsformer og ændrede pendlingsmønstre gør, at virksomheder i højere grad bør stille sig selv spørgsmålet: Hvordan sikrer vi, at vores næste arbejdsplads understøtter vores forretning – ikke kun i dag, men også om fem år? 

I denne guide deler Katrine Ildal Nielsen, Head of Property & Asset Management i Stensdal, syv konkrete råd til virksomheder, der overvejer nye erhvervslokaler eller en genforhandling af deres nuværende lejemål. 

For i sidste ende handler valget af erhvervslokaler ikke kun om husleje og kvadratmeter – men om at skabe arbejdspladser, hvor virksomheder vokser, og mennesker trives. 

1. Se på den samlede værdi af nyt kontor

Det kan være fristende at fokusere på huslejen pr. m², men de bedste lejemålsbeslutninger træffes ud fra et samlet økonomisk og strategisk perspektiv. 

Når virksomheder vurderer nye lokaler, bør de blandt andet medregne driftsomkostninger, energiforbrug, indretningsudgifter, parkeringsforhold, medarbejdernes transporttid samt lokalernes betydning for rekruttering og fastholdelse af medarbejdere. 

Et lejemål med en lidt højere husleje kan i praksis være den bedste løsning, hvis det tilbyder moderne faciliteter, lavere energiforbrug og en attraktiv beliggenhed, der gør det lettere at tiltrække talent. 

Omvendt kan et tilsyneladende billigt lejemål hurtigt blive en dyr løsning, hvis bygningen er energitung, kræver omfattende investeringer eller medfører lange transporttider for medarbejderne. 

Spørg derfor ikke kun: “Hvad koster lokalerne?” Men i højere grad: “Hvilken værdi skaber lokalerne for vores virksomhed og medarbejdere de næste 3-5 år?” 

De mest attraktive virksomheder i fremtiden bliver ofte dem, der investerer i rammer, som understøtter både vækst, trivsel og produktivitet. 

2. Prioritér fleksibilitet i kontrakten

I et usikkert marked er fleksibilitet guld værd. Forhandl muligheder for opsigelse, udvidelse eller reduktion af arealet direkte ind i lejekontrakten. En god udlejer forstår, at virksomheders behov ændrer sig, og tilbyder kontraktmodeller, der kan tilpasses.

Spørg specifikt ind til: Kan vi skalere op med ekstra etager eller moduler, hvis vi vokser? Kan vi afstå en del af arealet, hvis markedet går ned? Og hvad koster det?

3.Vælg en udlejer, der er mere end blot en udbyder af kvadratmeter

En professionel og engageret udlejer kan have stor betydning for virksomhedens dagligdag og langsigtede trivsel. Undersøg derfor, hvordan udlejeren arbejder med kundeservice, ejendomsdrift og relationen til lejerne. 

Stil eksempelvis følgende spørgsmål: 

• Er udlejeren let tilgængelig og hurtig til at reagere på henvendelser? 

• Investeres der løbende i ejendommen og fællesfaciliteterne? 

• Arbejdes der aktivt med sundhed, sikkerhed og trivsel i ejendommen? 

• Er der fokus på indeklima, beredskab, vedligeholdelse og lovpligtige eftersyn? 

• Ser udlejeren sig selv som en langsigtet samarbejdspartner? 

De bedste udlejere arbejder aktivt for at skabe attraktive arbejdspladser gennem flotte indgangspartier, velholdte fællesarealer, gode frokostordninger, stærke servicefunktioner og løbende forbedringer af ejendommene. 

I en tid, hvor virksomheder konkurrerer om at tiltrække og fastholde de bedste medarbejdere, kan en ambitiøs udlejer være en vigtig medspiller. Et godt samarbejde mellem lejer og udlejer bidrager til større medarbejdertrivsel, højere tilfredshed og en mere velfungerende arbejdsplads. 

Se Stensdals seneste årsrapport her:

4. Vælg beliggenhed efter medarbejderne – ikke efter postnummeret

Prestige-adressen i Indre By er ikke længere pr. default det rigtige valg. Med hybridarbejde og skiftende pendlingsmønstre handler beliggenhed i dag mere om tilgængelighed for medarbejderne end om et bestemt postnummer. Kortlæg, hvor jeres medarbejdere bor, og vælg lokaler, der minimerer den gennemsnitlige transporttid.

Områder langs Hovedstadens Letbane og Ring 3-korridoren tilbyder f.eks. hurtig adgang fra både Amager, Vestegnen og Nordsjælland – ofte med kortere rejsetid end til Indre By. En analyse fra Lederne viser, at de fem kommuner med den største procentvise vækst i beskæftigelsen fra 4. kvartal 2023 til 4. kvartal 2025 alle er hovedstadskommuner: Glostrup, Herlev, Albertslund, Brøndby og Høje-Taastrup. Som virksomhed er det værd at kigge mod områder, hvor der er en positiv udvikling. (Kilde: Lederne, 2026)  

5. Sæt energi og bæredygtighed på tjeklisten

Energiomkostninger er steget markant og bliver et stadigt vigtigere parameter i det samlede regnestykke. Derudover stiller både medarbejdere, kunder og investorer større krav til virksomheders bæredygtighedsprofil. Spørg ind til ejendommens energimærke, varmekilde, lysstyring og bygningsautomatik, solceller og grønne certificeringer.

6. Tænk udover kvadratmeterne

De bedste lejemålsbeslutninger handler ikke kun om, hvad der er inden for døren. Fællesarealer, frokostforhold, parkering, breakout-zones, trænings- og badfaciliteter, terrasser og udearealer, samt nærområdets tilbud (restauranter, fitness, dagligvarebutikker) er alt sammen med til at påvirke medarbejderoplevelsen og det sociale lag blandt medarbejderne markant. I en tid, hvor kontoret stadig konkurrerer med hjemmekontoret, så skal man virkelig tænke over helheden og de mange kriterier, så det ikke handler om m², men om arbejdspladser. Flotte og inspirerende rammer kan være med til at skabe større arbejdsglæde, styrke virksomhedskulturen og gøre det lettere at tiltrække og fastholde dygtige medarbejdere.

7. Brug en rådgiver – eller i det mindste en kritisk ven

Det kan være fristende at gå direkte til udlejer og forhandle selv, men et svingende marked har nuancer, som kræver markedskendskab. En erhvervsmægler eller en erfaren rådgiver kan hjælpe jer med at benchmarke lejeniveauer, spotte skjulte omkostninger og forhandle vilkår, I ikke selv havde tænkt på. Alternativt: Find en udlejer, hvor kemien og dialogen er god, og hvor udlejer fungerer som sparringspartner snarere end blot en udbyder af m².

Katrine Ildal Nielsen

Katrine er Head of Property & Asset Management hos Stensdal med over 15 års erfaring fra bl.a. institutionel ejendomsinvestering og internationale ejendomsselskaber. Hun bringer et strategisk og operationelt helhedsblik til emner om udlejning, drift og porteføljeudvikling. 

Læs mere om Katrine