Hvad er fremleje?

Fremleje betyder, at du som lejer udlejer hele eller dele af din lejebolig videre til en ny lejer, mens du selv fortsat er lejer over for din egen udlejer. Reglerne afhænger af, om du fremlejer hele boligen eller kun en del af den, og de er markant anderledes, hvis der er tale om et erhvervslejemål. Denne artikel giver dig det fulde overblik.

Indhold

Fremleje betyder, at en lejer udlejer videre til en ny lejer

Fremleje betyder, at du som lejer udlejer hele eller dele af din lejebolig videre til en ny lejer, mens du selv fortsat står som lejer over for din egen udlejer. Den oprindelige lejer kaldes fremlejegiver, og den nye lejer kaldes fremlejetager. Der er altså to lejeforhold i spil samtidig: dit eget lejeforhold med din udlejer, og fremlejeforholdet mellem dig og din fremlejetager.

Fremleje er noget andet end en almindelig lejekontrakt

Ved en almindelig leje udlejer ejeren af boligen direkte til en lejer, og parterne indgår en lejekontrakt. Ved fremleje er det derimod lejeren selv – ikke ejeren – der viderelejer lejemålet til en ny lejer, og her indgår parterne i stedet en fremlejekontrakt.

Loven tager udgangspunkt i, at du som lejer ikke må overlade lejemålet til andre end din husstand uden udlejers samtykke – medmindre fremlejeforholdet lever op til lejelovens regler om fremleje. Hvor meget du må fremleje, afhænger af, om du fremlejer hele boligen eller blot en del af den.

Sådan må du fremleje hele din bolig

Vil du fremleje hele din bolig, kan du gøre det i op til to år, uden at udlejer kan modsætte sig det – forudsat at du opfylder to betingelser: Du må kun bruge lejemålet til beboelse, ikke erhverv. Og du har en saglig grund til dit fravær, og fraværet er midlertidigt, fx sygdom, studieophold, forretningsrejse eller en midlertidig forflyttelse.

Opfylder du ikke begge betingelser, kan udlejer modsætte sig fremlejeforholdet. Udlejer har desuden pligt til at modsætte sig, hvis der kommer til at bo flere end to personer pr. beboelsesrum i lejemålet – overholder udlejer ikke denne pligt, risikerer udlejer selv en bøde.

Sådan må du fremleje en del af din bolig

Ønsker du kun at fremleje en del af boligen, fx et enkelt værelse, gælder der lettere regler. Du må fremleje op til halvdelen af boligens beboelsesrum, uden at spørge udlejer om lov først. Til gengæld skal du sende en kopi af den underskrevne og daterede fremlejekontrakt til udlejer, så snart den er indgået.

Her gælder samme persongrænse som ved hel fremleje: det samlede antal beboere i lejligheden må ikke overstige antallet af beboelsesrum, og udlejer har pligt til at modsætte sig, hvis der bor flere end to personer pr. beboelsesrum.

Fremlejeperioden afhænger af, om du fremlejer helt eller delvist

Fremlejer du hele boligen, gælder den to-årige grænse, og du skal kunne dokumentere en saglig og midlertidig fraværsgrund for hele perioden. Fremlejer du derimod kun en del af boligen, findes der ingen tilsvarende tidsgrænse – du kan fremleje værelset, så længe du vil, blot du overholder reglerne om antal rum og beboere.

Sådan adskiller de to typer fremleje sig fra hinanden:

	Fremleje af hele boligen	Fremleje af en del af boligen
Udlejers tilladelse	Kræves ikke, hvis betingelserne er opfyldt	Kræves ikke, men fremlejekontrakten skal sendes til udlejer
Tidsgrænse	Højst 2 år	Ingen tidsgrænse
Krav om fravær	Skal være midlertidigt og sagligt begrundet	Intet krav om fravær
Omfang	Hele lejemålet	Højst halvdelen af beboelsesrummene
Persongrænse	Højst 2 personer pr. beboelsesrum	Højst 2 personer pr. beboelsesrum

Huslejen ved fremleje følger de samme regler som ved almindelig udlejning

Fastsætter du huslejen for din fremlejetager, skal du følge de samme regler, som gælder for din egen udlejer. Huslejen skal stå mål med lejemålets værdi, som blandt andet afhænger af beliggenhed, størrelse og stand. Synes din fremlejetager, at huslejen er for høj, kan vedkommende bede Huslejenævnet om en vurdering.

Fremlejer du kun en del af boligen, gælder de samme principper for huslejen, og din fremlejetager skal derudover selv betale for sit forbrug.Se vores erhvervslejemål eller læs mere om vores ejendomme.

Konsekvenserne, hvis fremlejereglerne ikke overholdes

Sker fremlejen uden udlejers samtykke, og uden at du opfylder betingelserne i lejeloven, kan udlejer kræve, at fremlejeforholdet ophører. Retter du dig ikke efter det, kan udlejer ophæve dit eget lejemål som følge af misligholdelse – og du risikerer dermed selv at miste din bolig.

Fremleje fungerer anderledes i et erhvervslejemål

Lejer din virksomhed sig ind i kontorlokaler, butikslokaler eller lager- og produktionslokaler, gælder lejelovens fremleje-regler ikke. Erhvervslejeloven overlader i langt højere grad fremleje til det, parterne selv aftaler i erhvervslejekontrakten.

Det betyder, at retten til at fremleje typisk kræver udlejers skriftlige samtykke, og at I selv fastsætter vilkårene – periode, andel af lokalerne, og hvordan en fremlejetager skal godkendes – konkret i kontrakten frem for i loven. Har din virksomhed midlertidigt brug for mindre plads, eller vil I dele overskydende kvadratmeter med en samarbejdspartner, er fremleje derfor noget, det er værd at aftale allerede ved indgåelse af lejekontrakten – læs også vores guide til, hvordan lejekontrakten kan matche virksomhedens fleksibilitetsbehov.

Kort fortalt

Fremleje betyder, at du som lejer udlejer hele eller dele af din bolig videre til en ny lejer (fremlejetager), mens du selv fortsat hæfter over for din egen udlejer. Fremlejer du hele boligen, gælder en to-årig grænse og to betingelser om beboelse og saglig fraværsgrund. Fremlejer du kun en del, må du højst fremleje halvdelen af rummene, men uden tidsgrænse. Huslejen skal følge samme regler som ved almindelig udlejning, og overholder du ikke reglerne, risikerer du selv at miste dit lejemål. I et erhvervslejemål er fremleje derimod en aftalesag mellem dig og din udlejer, fastsat i selve lejekontrakten.

Fremleje hos Stensdal

Lejer din virksomhed kontorlokaler, butikslokaler, lager- og produktionslokaler eller en hel domicilejendom hos Stensdal, aftaler vi vilkårene for fremleje direkte i jeres erhvervslejekontrakt, så I ved præcis, hvad der gælder, hvis jeres behov for plads ændrer sig undervejs.

Overvejer I at fremleje en del af jeres lejemål, kontakt os, så finder vi en løsning, der passer til jeres situation. Se også vores ledige erhvervslejemål i Storkøbenhavn.

Ofte stillede spørgsmål om fremleje

Må jeg fremleje min lejlighed uden udlejers tilladelse?

Ja, hvis du kun fremlejer en del af boligen (højst halvdelen af beboelsesrummene), behøver du ikke udlejers tilladelse – men du skal sende en kopi af fremlejekontrakten til udlejer. Fremlejer du hele boligen, kan udlejer modsætte sig, hvis du ikke opfylder betingelserne i lejeloven.

Hvor længe må jeg fremleje min bolig?

Fremlejer du hele boligen, må det højst vare to år ad gangen, og kun hvis dit fravær er midlertidigt og sagligt begrundet. Fremlejer du kun en del af boligen, gælder der ingen tidsgrænse.

Hvad er forskellen på fremleje og udleje?

Ved udleje er det ejeren af boligen, der udlejer direkte til en lejer. Ved fremleje er det lejeren selv, der viderelejer sit lejemål til en ny lejer (fremlejetager), mens lejeren fortsat hæfter over for sin egen udlejer.

Skal jeg betale skat af indtægter fra fremleje?

Ja, som udgangspunkt skal du oplyse indtægter fra fremleje til Skattestyrelsen. Der findes et skattefrit bundfradrag, som ændrer sig løbende, så tjek de aktuelle regler på skat.dk, før du fastsætter huslejen for din fremlejetager.

Louis Garder

Louis er Asset Manager hos Stensdal med speciale i erhvervsudlejning og lejeforhandling. Med 5 års erfaring som strategisk lejerepræsentant kender han markedet fra begge sider – og ved præcis, hvad virksomheder kigger efter, når de leder efter nye lokaler.

Læs mere om Louis