Hvad er misligholdelse?

Når en part ikke overholder lejeaftalen, kalder man det misligholdelse. Det er et begreb, de fleste virksomheder først for alvor forholder sig til, når det opstår — og på det tidspunkt er det ofte svært at gennemskue, hvad der reelt tæller som misligholdelse, og hvilke konsekvenser det får. Denne artikel giver jer overblikket, uanset om I sidder som lejer eller udlejer af et erhvervslejemål.

Indhold

Misligholdelse af erhvervslejemål: definitionen og rammen

Misligholdelse betyder, at en part i en aftale ikke lever op til sine forpligtelser. I et lejeforhold opstår misligholdelse, når enten lejer eller udlejer bryder vilkårene i lejekontrakten eller reglerne i erhvervslejeloven. Det kan være alt fra manglende huslejebetaling til overtrædelser af, hvordan lejemålet må bruges.

Det centrale er, at misligholdelse ikke er ét fast begreb med én fast konsekvens. Alvoren afhænger af, hvad der er sket, hvor væsentligt bruddet er for aftaleforholdet, og om parterne kan rette op på det. Det er derfor vigtigt at kende de typiske tilfælde, før man vurderer, om en konkret situation reelt udgør misligholdelse.

Eksempler på misligholdelse i praksis

I erhvervslejeforhold ser man typisk misligholdelse i form af:

•      Manglende betaling af husleje — den klart mest almindelige årsag til, at et lejeforhold ender i en tvist.

•      Skader på lejemålet, som går ud over almindeligt slid — som ødelagt inventar eller skader på installationer.

•      Ulovlig brug af lejemålet, hvor lokalerne bruges til andet end det, der er aftalt i kontrakten.

•      Manglende vedligeholdelse, hvor lejer ikke passer lejemålet efter aftalens vilkår.

•      Fremleje eller fraflytning i strid med kontrakten, uden udlejers accept.

Når I søger nyt erhvervslejemål eller skal genforhandle en eksisterende lejeaftale, bør I danne jer et klart billede af, hvad lejemålet skal bruges til, og hvad kontrakten forpligter jer til. Se vores aktuelle udbud af ledige erhvervslejemål, og find et lejemål, der matcher jeres behov fra start.

Fra mindre uenighed til væsentlig misligholdelse

Ikke al misligholdelse er lige alvorlig. Man skelner mellem mindre og væsentlig (også kaldet grov) misligholdelse. Ved mindre misligholdelse — fx en enkelt forsinket betaling eller et mindre kontraktbrud — skal den forurettede part typisk give modparten mulighed for at rette op på forholdet, før parten kan reagere yderligere.

Ved væsentlig misligholdelse er bruddet så alvorligt, at det går ud over selve formålet med lejeaftalen. Her kan udlejer ophæve kontrakten øjeblikkeligt, uden først at give lejer en frist til at rette op på forholdet. Grænsen mellem de to kan være svær at vurdere i praksis, og det er netop her, en klar og fleksibel lejekontrakt gør en forskel — jo tydeligere I formulerer vilkårene fra start, jo lettere er det at undgå tvivl senere. Vi har tidligere skrevet om, hvordan fleksibilitet i lejekontrakten matcher virkeligheden og reducerer risikoen for den slags konflikter.

Hvad sker der, når lejer misligholder lejemålet

Hvis en lejer misligholder lejemålet, har udlejer flere muligheder afhængigt af alvoren. Ved mindre misligholdelse vil udlejer typisk sende en skriftlig henvendelse, hvor lejer får en frist til at rette op på forholdet. Ved manglende huslejebetaling gælder der særlige, mere håndfaste regler, som vi gennemgår længere nede.

Ved væsentlig misligholdelse kan udlejer vælge at ophæve lejemålet med det samme. Det betyder, at lejeforholdet ophører, og lejer skal fraflytte lejemålet. Uanset hvilken situation der er tale om, er det afgørende at handle korrekt og rettidigt — både for at sikre sine rettigheder som udlejer og for at undgå unødige tvister. Har I brug for at drøfte en konkret situation, er I altid velkomne til at kontakte os.

Udlejers forpligtelser, når misligholdelsen går den anden vej

Misligholdelse er ikke forbeholdt lejer. Også udlejer kan misligholde lejeforholdet — fx ved ikke at vedligeholde ejendommen som aftalt, ved at forhindre lejers adgang til lejemålet, eller ved at handle i strid med de vilkår, kontrakten fastsætter. Sker det, har lejer samme ret til at reagere, som udlejer har ved lejers misligholdelse — herunder i sidste ende at opsige lejemålet.

Hos Stensdal understøtter vi løbende vores lejere gennem hele lejeperioden, blandt andet via vores service hub, hvor I finder relevant information og kan komme i kontakt med os, hvis der opstår spørgsmål undervejs. Et godt samarbejde mellem lejer og udlejer er ofte det, der forebygger, at en uenighed overhovedet udvikler sig til misligholdelse.

Normalt slid eller misligholdelse? Sådan vurderer I forskellen

En af de situationer, hvor grænsen for misligholdelse ofte diskuteres, er ved fraflytning. Her er det vigtigt at skelne mellem normalt slid og egentlige skader.

Normalt slid er den forventede forringelse, et lejemål gennemgår ved almindelig brug — fx lettere slidt maling, mindre mærker efter møbler eller huller efter ophængte hylder og billeder. Det hæfter lejer som udgangspunkt ikke for.

Misligholdelse er derimod skader, der går ud over almindelig brug — fx større huller i vægge, brandmærker eller ødelagt inventar. Den type skader kan udlejer kræve, at lejer erstatter ved fraflytning.

Lidt løbende vedligeholdelse i lejeperioden kan forebygge mange af de tvister, der opstår om normalt slid. Til de mindre opgaver har vi samlet en række DIY-guides, der hjælper jer med at holde lejemålet i god stand — og dermed mindsker risikoen for uenigheder, når lejemålet en dag skal afleveres tilbage.

Proceduren ved manglende huslejebetaling

Manglende betaling af husleje er den mest udbredte form for misligholdelse, og her følger processen faste, lovbestemte trin. Betaler lejer ikke til tiden, kan udlejer sende en påkravsskrivelse tidligst tre dage efter den aftalte betalingsfrist. Påkravsskrivelsen skal oplyse, at udlejer kan ophæve lejemålet, hvis lejer ikke har betalt huslejen senest 14 dage efter, at lejer har modtaget skrivelsen.

Har lejer fortsat ikke betalt, når fristen udløber, kan udlejer sende en ophævelsesskrivelse og bringe lejemålet til ophør. Processen kræver, at I overholder formalia korrekt — både af hensyn til udlejers retsstilling og for at sikre en fair behandling af lejer. Har I spørgsmål til en konkret sag om manglende betaling, finder I hjælp i vores Hjælpecenter, eller I er velkomne til at kontakte os direkte.

Sådan minimerer I risikoen for tvister

Den bedste måde at undgå misligholdelse på er at forebygge den, allerede før den opstår. Det handler i høj grad om at vælge det rette lejemål og den rette lejekontrakt fra begyndelsen — så vilkårene passer til jeres virksomheds faktiske behov og hverdag. Vi har tidligere delt gode råd til at finde det rette erhvervslokale i et svingende marked, der også er relevante, når I skal undgå konflikter senere i lejeforholdet.

Herudover handler det om løbende dialog: Bliver en betaling forsinket, opdager I en skade, eller overser nogen en vedligeholdelsesopgave, er det ofte billigere — og mindre belastende for samarbejdet — at tage kontakt med det samme frem for at lade det udvikle sig til en sag om misligholdelse.

Kort fortalt om misligholdelse

• Misligholdelse opstår, når lejer eller udlejer ikke overholder lejekontrakten eller erhvervslejeloven.
• Manglende huslejebetaling følger en fast proces med påkravsskrivelse, en 14-dages frist og eventuel ophævelsesskrivelse.
• Både lejer og udlejer kan gøre sig skyldig i misligholdelse — det er ikke kun lejers ansvar.
• Skelnen mellem normalt slid og skader er central ved fraflytning — afklar den løbende, ikke først når lejemålet skal afleveres.
• Tydelige lejevilkår og løbende dialog er den bedste forebyggelse mod tvister om misligholdelse.

Ofte stillede spørgsmål om misligholdelse

Hvad er misligholdelse af et erhvervslejemål?

Misligholdelse er, når lejer eller udlejer ikke overholder de forpligtelser, lejekontrakten eller erhvervslejeloven fastsætter — fx ved manglende huslejebetaling, skader på lejemålet eller ulovlig brug af lokalerne.

Hvad sker der, hvis en lejer misligholder lejemålet?

Afhængigt af alvoren kan udlejer enten give lejer en frist til at rette op på forholdet, eller — ved væsentlig misligholdelse — ophæve lejemålet med det samme.

Hvor lang tid har lejer til at rette op på misligholdelsen, før udlejer kan ophæve lejemålet?

Lejer har 14 dage fra modtagelsen af påkravsskrivelsen til at betale huslejen, før udlejer kan sende en ophævelsesskrivelse. Ved andre former for misligholdelse afhænger fristen af den konkrete situation.

Kan en udlejer også gøre sig skyldig i misligholdelse?

Ja. Hvis udlejer fx ikke vedligeholder lejemålet som aftalt eller forhindrer lejers adgang til lokalerne, er det også misligholdelse — og lejer har samme ret til at reagere, som udlejer har ved lejers misligholdelse.

Jette Justesen

Jette er Senior Ejendomsadministrator hos Stensdal med over 20 års erfaring inden for ejendomsadministration. Hun skriver om drift, forbrugsregnskaber og administrationen af erhvervsejendomme med afsæt i en bred og praksisnær faglighed.

Læs mere om Jette