Kronik af Søren Stensdal, CEO Stensdal Group

Jeg vil gerne indledningsvis understrege, at jeg forstår og anerkender vigtigheden af en rimelig løbende beskatning af fast ejendom. Det er altså ikke det, der er diskussionen her.

Men vi kunne forvente, at al beskatning sker på et fair, gennemskueligt og ensartet grundlag. Det indebærer blandt andet, at man har en reel mulighed for at afprøve værdiansættelsen af ejendommen.

For boligejendomme og -grunde, er der betydelige uhensigtsmæssigheder forbundet med vurderingsmetoden. Men her har man dog forsøgt at fastsætte en handelsværdi af den samlede ejendom og af grunden. Det betyder, at man som ejer af en boligejendom kan klage over vurderingen, hvis den afviger mere end 20 % fra en dokumenteret handelsværdi.

Og netop det understreger hele problematikken, for det er ikke tilfældet, når det kommer til erhvervsejendomme.

Alle data er tilgængelige – de anvendes bare ikke

Ejendomsværdi

Først og fremmest har man helt opgivet at vurdere erhvervsejendommes værdi – og det forstår jeg simpelthen ikke. For modsat ejerboliger, er der ved erhvervsejendomme i langt højere grad en direkte, matematisk sammenhæng mellem bygningens areal, fordelingen og anvendelsen af arealerne, lejeværdien af arealer til en given anvendelse i området og afkastkravet i dette område. Og for at kompensere for ejendommens stand og den variation, det kan give til lejeværdi og afkastkrav, er bygningens alder et godt pejlemærke. Det er altså relativt enkelt at beregne ejendommens værdi med forholdsvis stor sikkerhed, hvis man har adgang til disse data.

Og det har man! Alle grunddata er kendt i BBR, og der findes udmærket data om både lejeværdier og afkastkrav i de enkelte områder – de bliver nemlig fastsat løbende af landets førende erhvervsmæglere.

Et voila – ejendomsværdien af en erhvervsejendom kan sættes på formel og vil ramme den reelle handelsværdi med ret stor sikkerhed. Præcis den måde, man hidtil har gjort det på. Var der indimellem ejendomsvurderinger, der ikke var korrekte? Jo. Men dem kunne ejeren så få prøvet.

Grundværd og Grundskyld

Desuden har man opgivet selvstændigt at vurdere grunde, der benyttes til erhvervsformål. Det man gør er, at man laver en ekstremt teoretisk beregning af den mulige byggeret og det areal, man kommer frem til, og det ganges så ud med den værdi, som byggeretten ville have som bolig. For at kompensere for, at man (trods alt) anerkender, at erhvervsbyggeretter ikke har samme værdi som boligbyggeretter, så reducerer man værdien af byggeretten med en tredjedel, hvis det anvendes som kontor og halvdelen, hvis det anvendes som industri, lager m.v.

Problemet er her, at man benytter en selvopfunden ”tommelfingerregel”, der tager hele sit udgangspunkt i, at der er en relativ direkte sammenhæng mellem værdien af byggeretter til bolig og til erhverv i et givet område. Men det er der ikke.

Er man som ejendomsejer utilfreds med vurderingen, er det så godt som umuligt at påklage sin grundvurdering. Metoden medfører, at grundværdien ikke har nogen sammenhæng med den reelle handelsværdi, og dermed er der ingen mulighed for at få den afprøvet. Det er et betydeligt problem for retssikkerheden.

Også her, er det min ærlige mening, at man prøver at løse et problem, der reelt ikke eksisterer. Som beskrevet ovenfor, er det faktisk relativt enkelt at beregne værdien af en erhvervsejendom. Værdien af byggeretten kan ret præcist opgøres som værdien af en nyopført erhvervsejendom, der udnytter ejendommens plangrundlag maksimalt, fratrukket den omkostning der vil være forbundet med at opføre det pågældende byggeri. Byggerettens værdi udgør differencen mellem disse.

Endnu værre med dækningsafgiften

At der ikke foretages ejendomsvurderinger, er særligt problematisk for erhvervsejendomme i områder, hvor der udover grundskylden også betales dækningsafgift.

Dækningsafgift er – eller var – en skat man betaler af bygningens værdi. Definitorisk er det den samlede værdi af ejendommen, fratrukket grundværdien. Så langt så godt.

Men i og med, at der ikke fastsættes en ejendomsværdi af erhvervsejendomme, kan man heller ikke opgøre bygningens værdi. Så nu beregnes dækningsafgiften fremover af grundværdien. Altså af den grundværdi, der beregnes så teoretisk og fortænkt, at den åbenlyst ikke er et udtryk for den reelle værdi.

Fra et udgangspunkt, hvor man betalte en skat af bygningsværdien, beregnes dækningsafgiften altså nu i praksis af den (teoretisk) økonomisk mest fordelagtige anvendelse, uanset hvad den aktuelle anvendelse er. Meget langt fra den oprindelige hensigt – at beskatte den eksisterende bygning.

De økonomiske konsekvenser

De økonomiske konsekvenser for brugerne af disse ejendomme er store. Sammen med to andre store udlejere af erhvervsejendomme i Storkøbenhavn, har vi i Stensdal Group analyseret hvad den skattemæssige konsekvens af alt dette vil være, når de nye ejendomsskatter er fuldt implementeret. På tværs af vores porteføljer, som tilsammen udgør ca. 1 mio. m2 og er et repræsentativt udsnit af erhvervsejendomme i Storkøbenhavn, udgør den årlige skattestigning i størrelsesordenen DKK 50 pr. m2 – med meget store og meget tilfældigt forekommende udsving fra ejendom til ejendom.

En gennemsnitlig lejeværdi inklusive driftsomkostninger, for renoverede kontorer i disse områder, udgør vel i niveauet DKK 950/m2. Skattestigningen forøger altså lejeomkostningen med mere end 5 %. Alene lejerne i vores tre virksomheders ejendomme vil blive ramt af ejendomsskattestigninger på mere end DKK 50 mio. om året!

Det rammer erhvervslivet og inflationen

Spørgsmålet er, hvem denne store omkostning rammer? Jeg vil vove den påstand, at vores erhvervsejendomme i overvejende grad huser landets små og mellemstore virksomheder – ofte beskrevet som rygraden af dansk erhvervsliv. Og det er dem, der bliver ramt af omkostningen. En omkostning de naturligvis ikke bare lige absorberer. De har formentlig ikke andet valg end at hæve deres priser. Det rammer altså direkte dansk konkurrenceevne, og samtidig er der sandsynlighed for, at det vil puste til den inflation, som der er behov at nedbringe.

Det har altså betydelige økonomiske implikationer. Også implikationer, som jeg er ganske sikker på, at de politikere, der har været med til at vedtage lovgivningen, på ingen måde har haft til hensigt.

Næsten endnu værre er vilkårligheden i udmøntningen af regelsættet og det forhold, at man reelt ikke kan få sine vurderinger prøvet. Det udgør et meget betydeligt retssikkerhedsmæssigt problem og medvirker til at undergrave den tillid til de offentlige myndigheder, som er så vigtig for sammenhængskraften i vores samfund. For mig at se, er det et eklatant brud på det, man kunne kalde samfundskontrakten, hvor borgere og virksomheder kan stole på, at man betaler skat på et ensartet og transparent grundlag. Og hvis man mener, at det er opgjort forkert, så er der tovejskommunikation og mulighed for at få det prøvet.

Og som jeg redegør for ovenfor, så vil det faktisk være relativt enkelt at genindføre ejendomsvurderinger baseret på omtrentlige handelsværdier.

Jeg er helt klar over, at den politiske ”appetit” på at forholde sig til dette ikke er ret stor. Men tag ikke fejl, det ER en stor skandale og en uhyggelig ligegyldighed, der udvises overfor de virksomheder, der rammes hårdt af dette.

Jeg kan kun opfordre alle politikere til at tage deres ansvar alvorligt og medvirke til at ændre denne ”hovsa”-lovgivning. Det kan virke uoverskueligt, men konsekvenserne ved ikke at agere er langt mere vidtrækkende.